De vraag naar (enigszins) betaalbare woonruimte in de vrije sector is groot. Het aanbod is bepekt. Dat stuwt de huurprijzen op. Als gevolg daarvan kan het erg lucratief zijn om één huurwoning te verbouwen tot meerdere kamers, studio’s of appartementen en die vervolgens elk apart te verhuren.
Meerdere vergunningen
Voor het verbouwen van één woning tot meerdere (on-)zelfstandige wooneenheden – het zogenaamde splitsen van een woning – zijn vaak meerdere vergunningen nodig: één voor de bouwactiviteiten, één voor het splitsen van de woning en/of het onttrekken van een zelfstandige woning aan de woningvoorraad (bij verkamering van een pand) en soms ook nog één voor het van het bestemmingsplan afwijkend gebruik. Met name die laatste twee vergunningen willen nog wel eens ontbreken. Dat is dan niet alleen een probleem van de eigenaar / verhuurder, maar vaak ook een probleem van de huurder.
Een voorbeeld uit de praktijk
Een nieuwe woning
Jansen had een huurovereenkomst afgesloten voor een gerenoveerde bovenwoning. Weliswaar erg klein maar tot in de puntjes afgewerkt en voorzien van een eigen voordeur, keuken, badkamer, alles er op en er aan. De woning werd verhuurd via een makelaar, met wie de woning voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst was bezichtigd.
Het adres bestaat niet
Jansen had de huur van zijn oude appartement (in een andere stad) opgezegd en was – nadat hij zijn nieuwe woning had aangekleed en ingericht – verhuisd. In de eerste week dat hij in zijn nieuwe woning zat, liep hij al meteen tegen problemen aan: hij kon zich bij de gemeente niet inschrijven op zijn nieuwe adres. Dat adres bestond volgens de gemeente namelijk niet. Wat bleek: de verhuurder had een vergunning aangevraagd en verkregen om zijn pand te verbouwen tot vijf wooneenheden maar hij had er zes gerealiseerd. Jansen huurde die zesde.
Gebrek
Je niet kunnen inschrijven op het adres van je huurwoning en het ontbreken van de juiste vergunningen om een woning te mogen bewonen kwalificeren beide als een gebrek. De verhuurder is in beginsel verplicht om zo’n gebrek op verzoek van de huurder te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.
Legaliseren niet mogelijk
De gemeente weigerde in dit geval om het appartement alsnog te legaliseren. Er was sprake van strijd met het bestemmingsplan en daarnaast voldeed de woning niet aan alle minimale vereisten om voor vergunningverlening in aanmerking te komen. Oftewel het verhelpen van het gebrek was onmogelijk voor de verhuurder.
Ontbinden huurovereenkomst – geen huurbescherming
Uit de wet volgt dat onder de in deze blog genoemde omstandigheden de verhuurder (maar ook de huurder) bevoegd is de huurovereenkomst te ontbinden (ook buitengerechtelijk). Vervolgens kan de verhuurder afdwingen dat de huurder de woning ook daadwerkelijk verlaat. De huurder kan in dat geval geen aanspraak maken op huurbescherming. Ook heeft hij geen recht op de wettelijke verhuiskostenvergoeding of vervangende woonruimte. Wel heeft hij recht op schadevergoeding.
Een dunne scheidslijn
In dit soort situaties is er dus sprake van een dunne scheidslijn. Aan de ene kant is de verhuurder die in eerste instantie verplicht de woning te legaliseren, maar slaagt dat niet dan komt de huurder zonder pardon op straat te staan (met een schadevergoeding).
Veel huurders en verhuurders beseffen dit onvoldoende. Huurders die zich beroepen op de gebrekenregeling (‘jij hebt dit veroorzaakt, het is jouw probleem, regel het maar!’) en op huurbescherming (‘mij krijg je er toch niet uit!’) kunnen van een koude kermis thuiskomen.
De afloop
Terug naar mijn voorbeeld: de verhuurder ontbond de huurovereenkomst van Jansen omdat de situatie niet gelegaliseerd kon worden en de gemeente de verhuurder dwangsommen had aangezegd als hij de illegale situatie niet binnen enkele weken zou beëindigen. Jansen dreigde dus enkele weken nadat hij in zijn nieuwe woning was getrokken alweer op straat te komen te staan. Gelukkig kwam het uiteindelijk niet zo ver en heb ik Jansen kunnen begeleiden naar vervangende woonruimte in combinatie met een redelijke schadevergoeding.
Advies
Heeft u hier als verhuurder of huurder mee te maken, laat u dan eerst goed adviseren voordat u stappen zet. Het is belangrijk te weten aan welke kant van de scheidslijn u staat en wie ‘probleemeigenaar’ is.
Pieter van Goor is op 30 april 2024 uit dienst gegaan. Voor huurrechtvragen kunt u terecht bij Kelly Weijdt.
