Je zou op voorhand denken dat wie een flexwoning op de grond van een ander plaatst, daar niet veel voor hoeft te regelen.[1] Toch moet de eigenaar van een flexwoning goed opletten. Deze kan de eigendom eenvoudig verliezen. Hoe kan dit gebeuren en wat kun je er tegen doen? In deze blog zal ik dat uitleggen.[2]
Flexwoning als oplossing voor woningtekort
We weten ondertussen allemaal dat er een woningtekort is in Nederland. NOS heeft zelfs in 2023 aangegeven dat de krapte pas vanaf 2028 minder zal zijn.[3] Er worden oplossingen bedacht om een einde te maken aan de huidige woningcrisis. Een van deze oplossingen zijn flexwoningen.[4] Het Kabinet-Rutte IV (2023) wilde jaarlijks 15.000 flexwoningen bouwen om het woningtekort aan te pakken.[5] Een flexwoning is een flexibele, kleine woning die gemakkelijk verplaatsbaar, schakelbaar of splitsbaar kan zijn.[6]
De komst van flexwoningen zorgt voor een mogelijk ander probleem. Het probleem is dat de flexwoningen die geplaatst worden op grond van een ander tot het eigendom van de grond kunnen gaan behoren waardoor de grondeigenaar eigenaar wordt van de flexwoning (zie afbeelding 1). Dit kan gebeuren als een flexwoning in juridische zin kwalificeert als “onroerende zaak” en er niet is nagedacht over de gevolgen daarvan.
Wil je graag weten of een flexwoning roerend of onroerend is en wat je dan zelf kan doen om je eigendom niet te verliezen? Blijf dan vooral verder lezen.
Wanneer is een flexwoning roerend goed?
Een flexwoning zal in beginsel roerend goed zijn als de flexwoning een tijdelijke uitstraling heeft. Denk aan een tijdelijke woonuit die geplaatst wordt bij een woonhuis in aanbouw. Een flexwoning die er tijdelijk zal gaan staan, zal waarschijnlijk geen veranda hebben, geen toegangspad, geen berging en geen parkeerplaats enzovoort. Deze faciliteiten en voorzieningen stralen juist uit dat de flexwoning er niet tijdelijk zal gaan staan.
Wanneer is een flexwoning onroerend goed?
Een flexwoning zal in beginsel onroerend goed zijn als het voldoet aan de volgende vereisten. Ten eerstemoet een flexwoning verenigd zijn met de grond. Ten tweede moet de vereniging met de grond van de flexwoning duidelijk een duurzaamkarakter hebben.[7] Hieronder zal nader worden ingegaan op deze vereisten.[8]
Vereiste 1: de verenigbaarheid met de grond
Een flexwoning zou kunnen voldoen aan het eerste criterium als de flexwoning in voortdurende feitelijke verbinding staat met de grond.[9] Dit zou kunnen als de flexwoning door een fundering al dan niet verbonden is met de grond of op palen in de grond staat.[10] De manier waarop flexwoningen verenigd zijn met de grond is afhankelijk van de draagkracht van de grond waardoor de wijze van plaatsing (verenigbaarheid) wisselend is.
Vereiste 2: de duurzame verenigbaarheid met de grond
Een flexwoning kan duurzaam verenigd zijn met de grond doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven.[11] Er moet gekeken worden naar de bedoeling van de bouwer die naar buiten kenbaar is gebracht. De bedoeling van de bouwer moet achterhaald worden door te kijken naar fysieke aspecten, zoals het afwerkingsniveau van de flexwoning, maar bijvoorbeeld ook een tuin, een toegangspad, een berging en nutsaansluitingen.[12] Niet bepalend is dat een flexwoning verplaatsbaar is. Een constructie die eenvoudig te verplaatsen is kan ook als onroerend worden aangemerkt.[13]
Flexwoningen hebben altijd aansluitingen op nutsvoorzieningen, omdat flexwoningen anders niet te gebruiken zijn als woning. Uit de praktijk blijkt dat flexwoningen vaak een klein terras hebben voor of achter het huis. Hierdoor bestaat er een kans dat flexwoningen ook kunnen voldoen aan het tweede criterium waardoor een flexwoning aangemerkt kan worden als een onroerende zaak.[14]
Is een flexwoning onroerend goed?
Gezien de diverse verschijningsvormen van flexwoningen is het niet eenduidig te beantwoorden of een flexwoning onroerend of roerend goed is.[15] Door de diverse verschijningsvormen zit er onder andere verschil in de afwerking, de bouwwijze, de verankering in de grond en de faciliteiten.[16]
Het hangt uiteindelijk af van de feiten en omstandigheden. Hoe meer een flexwoning bepaalde kenmerken heeft, hoe eerder met zekerheid geconcludeerd kan worden dat een flexwoning onroerend goed is. Denk aan een flexwoning die visueel een geheel met de grond vormt, een tuin, een berging, een apart toegangspad en een parkeerplaats heeft (faciliteiten en voorzieningen).[17] Een flexwoning met bijvoorbeeld een tuin, een berging, een veranda en een overdekt terras ziet er immers niet uit of het over een paar dagen weer verplaatst wordt (niet tijdelijk).
Waarom gaat het eigendom verloren als een flexwoning onroerend goed is?
Het eigendom kan verloren gaan door natrekking (zie afbeelding 2).
Een onroerende zaak (mogelijk een flexwoning) kan nagetrokken worden door de grond. In de wet staat dat tot de eigendom van de grond gebouwen en werken behoren die duurzaam zijn verenigd (onroerende zaken).[18] Natrekking kan er dus voor zorgen dat een onroerende flexwoning tot de eigendom van de grond gaat behoren.[19]
Wat kan er gebeuren als de flexwoning de eigendom van de grondeigenaar is?
Risico 1 discussie
Er bestaat een kans dat je – na verloop van tijd – discussie krijgt met de grondeigenaar over van wie de flexwoning is.
Risico 2 faillissementsituaties
Er bestaat een kans dat de eigendom van de flexwoning verloren gaat bij faillissement van de grondeigenaar, omdat de curator bij faillissement zich kan beroepen op natrekking.
Risico 3 zekerheidsrecht
Er bestaat een kans dat je geen zekerheidsrecht (hypotheekrecht) kan vestigen op de flexwoning. Een financier wil in de meeste gevallen zekerheid hebben van terugbetaling.[20] Als de flexwoning van de grondeigenaar blijkt te zijn dan heeft de financier geen onderpand meer voor jouw terugbetaling.
Wat kan ik doen om mijn eigendom te behouden?
Het recht van opstal kan voorkomen dat de grondeigenaar eigenaar wordt van de flexwoning (zie afbeelding 2). Het recht van opstal kan natrekking doorbreken.[21] Je voorkomt dan risico 1 en 2. Bovendien kan er op het recht van opstal een zekerheidsrecht gevestigd worden waardoor je risico 3 voorkomt.
Wat is het recht van opstal?
Het recht van opstal is een zakelijk recht van een bepaald persoon op een zaak.[22] Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen.[23] Het recht van opstal is op afbeelding 2 verbeeld met een zwarte streep. Dit verbeeldt de scheiding tussen de eigendom van de flexwoning en de eigendom van de grond.
Wat moet ik doen voor het recht van opstal?
Het recht van opstal moet je vestigen. Hiervoor moet je naar de notaris die een akte opstelt.[24]
In de akte staan alle rechten en plichten (bevoegdheden) die de grondeigenaar en de eigenaar van de flexwoning willen overeenkomen. De partijen die de akte sluiten kunnen volledig zelf bepalen hoe lang de overeengekomen afspraken gelden, of er betaald moet worden voor het opstalrecht en wat er gebeurt als de akte eindigt en of de akte kan worden verlengd. Goede afspraken maken over de rechten en plichten voor beide partijen is van belang.
Wat is verder belangrijk?
Het is van belang dat er tijdig (heel vroeg in het proces) in bijvoorbeeld de offerte of in de overeenkomst met de grondeigenaar afgesproken wordt dat het recht van opstal gevestigd zal worden. Onduidelijkheid moet vermeden worden.
Conclusie
Het recht van opstal kan gevestigd worden ter voorkoming van het verlies van eigendom. In de praktijk wordt soms ook gebruik gemaakt van een dubbele constructie, zoals bijvoorbeeld het recht van opstal samen met de constructie huur. Wil je graag weten welke constructies (oplossingen) er nog meer zijn en wat de voor-en nadelen zijn? Schroom dan niet om contact op te nemen met ALEX advocaten!
Hopelijk heb je in ieder geval al wat gehad aan deze blog.
Deze blog is geschreven door Sylvie Eijkemans in het kader van haar onderzoeksopdracht (3e jaar HBO rechten)
[1] Flexwoningen zijn er in allerlei soorten en maten en kennen daarom veel verschijningsvormen. Vaak gaat het om kant-en-klare studio’s die op elkaar gestapeld worden. Flexwoningen worden ook wel flexibele, tijdelijke, verplaatsbare of containerwoningen genoemd.
[2] Deze blog is geschreven als beroepsproduct voor een onderzoek dat is geschreven in het kader van een derdejaars stage voor de opleiding HBO-Rechten aan de Juridische Hogeschool Avans.
[3] ‘Woningtekort stijgt fors naar 390.000, pas vanaf 2028 minder krapte’, nos.nl.
[4] VNG, ‘Herkenbare obstakels bij realisatie flexwoningen’, vng.nl, dinsdag 12 juli 2022.
[5] ‘Wat zijn flexwoningen? En hoe moeten zij het woningtekort oplossen?’radaravtrotros.nl.
[6] ‘Flexwonen’, rvo.nl, 27 januari 2021.
[7] Art. 3:3 lid 1 BW.
[8] Van der Linden, NTBR 2020/16, par 3.1.
[9] ‘Roerend/onroerend’, volkshuisvestigingnederland.nl.
[10] M. Siebers, ‘Flexwoningen I: Modulaire bouw; eigendom, zekerheid en financiering, 22 juni 2023.
[11] HR 31-10-1997, ECLI:NL:HR:1997: ZC2478.
[12] Vakstudie Lokale belastingen en milieuheffingen, art. 16 Wet WOZ, aant. 3.4.5.
[14] Vakstudie Lokale belastingen en milieuheffingen, art. 16 Wet WOZ, amnt. 3.4.2.
[15] ‘Onroerend/roerend’, volkshuisvestigingnederland.nl.
[16] ‘Onroerend/roerend’, volkshuisvestigingnederland.nl.
[17] B. Hoops, TBR 2023, p. 410.
[18] Art. 5:20 lid 1 sub e BW, Van der Plank 2016/4.0.
[21] K. Everaars, Commentaar op Burgerlijk Wetboek 5 art. 20 (Vermogensrecht), sdu.nl.
[22]Van der Linden, NTBR 2020/16.
[23] Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/243.
Art. 5:101 BW.
[24] Art. 3:98 BW.
[25] Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/243, Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/248c.
