In de vastgoed-contractpraktijk komt veel voor dat grondeigenaren bij een ontwikkeling willen voorkomen dat de belanghebbende bij de grondtransactie, tegelijkertijd toch bezwaar maakt tegen de op de grond voorgenomen ontwikkeling.
Ontwikkelaars vragen mij vaak of ik in het contract een algemene uitsluitingsclausule voor bezwaar- en beroep op straffe van een boete wil opnemen.
Het in zijn algemeen uitsluiten van de mogelijkheid tot bezwaar en beroep is niet mogelijk. Elke Nederlandse burger heeft recht op toegang tot de rechter. Met een uitsluiting van bezwaar en beroep, wordt dat recht ontnomen. Onder bepaalde omstandigheden is het echter wel mogelijk om de toegang tot de rechter te beperken.
Uitspraak rechtbank Limburg
In de uitspraak van de rechtbank Limburg van 28 februari 2018 kwam uitsluiting van bezwaar en beroep aan de orde. De casus betrof een woning, die grensde aan percelen waarop een agrarische onderneming was gevestigd. De eigenaar van die onderneming, was aanvankelijk ook de eigenaar van de woning. De eigenaar verkocht de woning en wilde voorkomen dat toekomstige bewoners zich op enig moment zouden gaan verzetten tegen de (uitbreiding van) zijn bedrijfsactiviteiten. Om die reden was in de akte van levering van een beding opgenomen:
“Koper verklaart bij deze nooit enigerlei bezwaren van welke aard dan ook in het kader van de geldende milieuwetgeving alsook op planologisch gebied bij welke overheidsinstantie dan ook te zullen indienen voor wat betreft de agrarische bedrijven […].”
Kortom, de koper mocht geen bezwaar of beroep aantekenen tegen milieutechnische en planologisch wijzigingen voor wat betreft de onderneming van de eigenaar. Op niet nakoming of overtreding van deze voorwaarde was een boete gesteld.
Aanvullende voorwaarde was dat dit beding bij elke overdracht van de woning aan de nieuwe koper moest worden opgelegd. Slim bedacht van de eigenaar, maar een opvolgend koper stapte naar de rechter.
Oordeel van de rechter
De rechter stelde de koper in het gelijk en oordeelt dat het beding nietig is. De rechter overweegt dat met het beding afstand wordt gedaan van het grondrecht op toegang tot de rechter. Daar tegenover staat het grondrecht van contractsvrijheid. De rechter moet afwegen welk grondrecht in dit geval prevaleert. Deze afweging valt, om drie redenen, uit in het nadeel van de eigenaar:
- In de eerste plaats vond de rechter het van belang dat de voorwaarde door de koper worden doorgegeven aan de volgende koper en de volgende koper weer aan de daarop volgende koper etc. etc. Daarmee strekt dit beding ertoe om ook derden af te houden van de toegang tot rechtsbescherming.
- Op de tweede plaats overwoog de rechter dat de werking van het beding wordt bewerkstelligd door contractuele boetes, ook de verplichting om het beding door te geven aan de rechtsopvolger. Dit is een dwangelement om ervoor te zorgen dat opvolgende kopers afstand doen van hun rechtsbeschermingsmogelijkheden.
- Tot slot achtte de rechter het van belang dat het beding niet voorziet in een aanvaardbare afbakening van datgene waarop de afstand van rechtsbeschermingsmogelijkheden betrekking heeft. Het beding ziet op niet concreet beschreven aangelegenheden rond de agrarische onderneming en op een onbeperkte periode. Dat is te ruim.De rechter voegt hieraan toe: “In beginsel kan aanvaardbaar zijn het bij overeenkomst doen van afstand van rechtsbeschermingsmogelijkheden indien die afstand betrekking heeft op een of meer concreet omschreven aangelegenheden, bijvoorbeeld een bepaald uitbreidingsplan. In een dergelijk geval kan immers worden aangenomen dat degene die afstand doet van zijn grondrecht weet waarvan hij afstand doet.”
Vergelijkbare zaak
Een vergelijkbaar oordeel is in 2017 gegeven door het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Ook in die zaak was sprake van uitsluiting van bezwaar en beroep. Die uitsluiting was weliswaar concreet (namelijk het uitoefenen van een bedrijf dan wel tegen mogelijke toekomstige bewoning van het pand), maar de beperking in tijd, 25 jaar, was zeer ruim en de verplichting moest worden doorgelegd aan opvolgende kopers van de woning. Ook in die zaak hield het beding geen stand.
Wel aanvaardbaar
Voornoemde opsomming en overwegingen, leiden tot de conclusie dat een geen-bezwaar-clausule (ook wel genoemd: “monddoodclausule”) wel aanvaardbaar is, ook met boetebeding, als:
- de clausule alleen betrekking heeft partijen bij de overeenkomst waarin de clausule is opgenomen;
- de clausule géén derden raakt;
- uit de clausule duidelijk blijkt met betrekking tot welke concrete aangelegenheden afstand wordt gedaan van het recht op bezwaar en beroep;
- de clausule beperkt is in tijd.
Een voorbeeld van een clausule die bij de rechter standhield is deze:
“Indien een ligplaatsvergunning voor een woonark met botenloods, annex garage wordt verkregen op het achterste deel van het verkochte, zijnde perceel [plaats] sectie [I] nummer [nummer] zal verkoper hiertegen nimmer bezwaar maken, dan wel zijn rechtsopvolgers onder algemene en bijzondere titel.”
Bij deze clausule was geen verplichting opgenomen om de voorwaarde door te geven aan opvolgende kopers. De rechter oordeelde dat het niet gaat om een beding dat ertoe strekt om derden af te houden van het recht op toegang tot de rechter en dat het beding niet té verstrekkend is geformuleerd. Het zal mogelijk niet de bedoeling van partijen zijn geweest dat het beding niet doorgegeven hoefde te worden aan opvolgende kopers, maar de clausule houdt daardoor wel stand.
De Hoge Raad heeft zich nog niet uitgelaten over geen-bezwaar-clausules.
Conclusie
Een geen-bezwaar-clausule kán worden overeengekomen, mits aan (strikte) voorwaarden wordt voldaan. De clausule moet steeds aan het specifieke geval worden aangepast. Het blijft dan ook raadzaam om advies in te winnen bij een specialist.
Voorbeeldtekst
Hieronder treft u een voorbeeld voor een geen-bezwaar-clausule:
“Koper verklaart hierbij nu en gedurende [tijdsduur vermelden, bijv. 5 jaar] jaar na datum van deze overeenkomst, geen bezwaar of beroep te zullen indienen tegen [omschrijving concrete aangelegenheid, bijv. concrete uitbreidingsplannen zoals het uitoefenen van een bedrijf].
Bij niet nakoming of overtreding van deze voorwaarde door koper is koper onmiddellijk, zonder dat enige verdere actie, formaliteit of ingebrekestelling is vereist, aan de verkoper een direct opeisbare boete verschuldigd van [boetebedrag], vermeerderd met [boetebedrag] voor elke dag dat de overtreding of niet nakoming voortduurt, onverminderd het recht van de verkoper om te allen tijde nakoming van de voorwaarde te eisen.”
Disclaimer
Let er op dat geen-bezwaar-clausules geen garanties bieden. Een bezwaar of beroep dat in strijd met een overeenkomst wordt ingesteld, wordt door de bestuursrechter hoogstwaarschijnlijk wel ontvankelijk geacht. De andere partij zal dan met een beroep op de boeteclausule genoegen moeten nemen.
