“Oh, ja stom…. Dat is me helemaal ontschoten. ….. Nee komt goed, ik betaal morgen.” Herkenbaar?
In de praktijk komt het niet vaak voor dat een huurder dit zegt en ‘morgen’ ook daadwerkelijk betaalt. Eigenlijk nooit. Toch trappen verhuurders hier (veel te) vaak in.
“Ik heb hem al drie keer gebeld en elke keer zegt hij dat hij gaat betalen maar doet dat uiteindelijk niet. We zijn inmiddels 4 maanden verder en de achterstand loopt alleen maar op. Wat moet ik nu?”
Om te beginnen: niet bellen maar schrijven. Als je dan toch perse wilt bellen…bel mij dan.
Een huurachterstand: actie!
Een huurachterstand begint altijd klein. Zit je er als verhuurder niet meteen bovenop, dan loopt de achterstand al snel hoog op en blijft het vaak alleen maar oplopen. Voordat je een huurovereenkomst hebt ontbonden en een huurder ‘eruit mag gooien’ ben je als snel een half jaar tot een jaar verder namelijk. De ervaring leert dat je als verhuurder al die tijd kunt fluiten naar je centen.
Huur is (meestal) bij vooruitbetaling verschuldigd. De huurder dient dit uiterlijk op de eerste dag van de maand te voldoen. Betaalt hij niet, stuur hem dan zo snel mogelijk een betalingsherinnering. Betaalt de huurder dan nog niet, stuur hem dan een sommatie en stel hem in gebreke.
Vaak ben je dan al drie / vier weken verder en is de achterstand inmiddels verdubbeld. De betalingsonwil (of onmacht) van de huurder lijkt structurele vormen aan te (gaan) nemen. Tijd om door te pakken.
Een goed begin is het halve werk
Hoe beter je dit proces aan de voorkant hebt geregeld, hoe groter de kans dat je uiteindelijk nog iets van je geld terugziet en hoe sneller je vervolgens door kan pakken als de achterstand blijft oplopen.
Een goede sommatiebrief is namelijk de eerste stap naar het incasseren van de huurachterstand. Hoe langer je daarmee wacht, hoe hoger de huurachterstand.
Zien is geloven
Radiostilte, ‘ik heb wel betaald’ of ‘ik betaal morgen’: de meest voorkomende reacties van huurders op een betalingsherinnering of sommatiebrief. Geloof een wanbetaler niet zomaar op zijn woord. Hanteer altijd het adagium: ‘zien is geloven’. Een goede portie wantrouwen voorkomt dat je huurder je met mooie woorden aan het lijntje houdt.
Stelt een huurder dat hij wel heeft betaald? Vraag hem dan om betaalbewijzen. Stuurt hij die niet binnen de termijn die je in je sommatiebrief hebt gesteld, ga er dan maar vanuit dat hij daarover blijkbaar niet beschikt en pak door. Je huurder is tijd aan het rekken. Dit gaat letterlijk ten koste van jou.
Betaalt je huurder morgen? Echt? Heel fijn. Doet hij dat toch niet, dan moet je meteen doorpakken. Anders ben je al snel enkele maanden verder en blijft de achterstand oplopen. Hoe groter de achterstand, hoe kleiner de kans dat je daar ooit nog iets van terugziet.
Hou dus zelf de regie in handen, bepaal zelf het tempo en laat je niet verleiden door de mooie woorden van je huurder.
De tweede ronde
Twee brieven, een paar loze beloftes en inmiddels twee maanden achterstand verder, en dan? Dan geef je de vordering uit handen, tenminste, als je dat nog niet gedaan had.
De vervolgstap is namelijk om betaling en zo mogelijk ook ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde bij de rechter af te dwingen.
Veroordeelt de rechter de huurder tot het betalen van de achterstand en ontbindt hij de huurovereenkomst, dan kan je met behulp van de deurwaarder vervolgens het gehuurde (laten) ontruimen en door middel van bijvoorbeeld beslag op goederen, bankrekeningen, loon et cetera de betalingsachterstand proberen te incasseren.
Tot slot
Heeft u te maken met een huurder die niet betaalt, onderneem dan actie en bel met ALEX advocaten. Het vroegtijdig inschakelen van een huurrecht advocaat loont en vergroot uw kansen op succes. Wilt u meer weten? Neem dan contact met ons op.
