In 2014 trad de Warmtewet in werking. Het doel van deze wet is om gebruikers (consumenten) van collectieve verwarmingsinstallaties te beschermen tegen (te) hoge tarieven en onvoldoende leveringszekerheid.
Kapitaals- en onderhoudskosten
Sindsdien is er veel te doen geweest over de kapitaals- en onderhoudskosten (het zogenaamde vastrecht) van collectieve verwarmingsinstallaties en de wijze waarop deze kosten door een verhuurder (die ook warmte levert) kunnen worden doorbelast aan zijn huurders.
De Warmtewet was in eerste instantie ook van toepassing op verhuurders die warmte leveren aan hun huurders. Omdat de Warmtewet en het huurrecht niet goed op elkaar aansloten, is dit in 2019 deels teruggedraaid.
Daarmee werd echter nog niet duidelijk of de verhuurder de kapitaals- en onderhoudskosten van collectieve verwarmingsinstallaties kon doorberekenen als servicekosten, als onderdeel van de maximale prijs voor de geleverde warmte of dat hij deze kosten diende te verwerken in de kale huurprijs.
Uitspraak Hoge Raad
Die duidelijkheid volgde pas in januari 2022 met de uitspraak van de Hoge Raad. In haar uitspraak oordeelt de Hoge Raad dat een collectieve verwarmingsinstallatie (en de bijbehorende individuele afleverset), die fysiek verbonden is met een gehuurde woonruimte en die naar haar aard behoort tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement in het gebouw waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt, onlosmakelijk verbonden is met de gehuurde woonruimte, zodat de daarmee gemoeide kapitaals- en onderhoudskosten moeten worden verdisconteerd in de kale huurprijs. Deze kosten mogen dus niet apart als servicekosten bij een huurder in rekening worden gebracht.
Daarbij merkt de Hoge Raad op dat dit betekent dat verhuurders van niet-geliberaliseerde woonruimte deze kosten niet bij hun huurders in rekening kunnen brengen. Het woningwaarderingsstelsel dat op deze woningen van toepassing is, biedt namelijk geen ruimte om deze kosten te verdisconteren in de maximaal redelijke huurprijs. Het is volgens de Hoge Raad aan de wetgever om hiervoor een oplossing te bieden. Die oplossing ligt op de plank (een ontwerp-besluit tot wijziging van het Besluit servicekosten) maar ligt daar momenteel te verstoffen.
Verhuurders van geliberaliseerde woonruimte kunnen de kapitaals- en onderhoudskosten / het vastrecht wel verwerken in de kale huur. De verhuurder dient dat al bij aanvang van de huurovereenkomst te doen. Dat kan namelijk niet zonder meer nog achteraf, laat staan met terugwerkende kracht. Verhuurders die ook warmte leveren met een collectieve verwarmingsinstallatie, doen er dus verstandig aan om dit aan de voorkant juridisch goed vast te leggen. Dat voorkomt teleurstellingen achteraf.
Ben jij verhuurder of huurder en lever of krijg je warmte via een collectieve verwarmingsinstallatie, neem dan gerust contact op voor meer informatie of advies.
Pieter van Goor is op 30 april 2024 uit dienst gegaan. Voor huurrechtvragen kunt u terecht bij Kelly Weijdt.
