Als stagiaire bij ALEX advocaten krijg ik verschillende onderzoeksvragen. Zo ook over het verschil tussen een koopovereenkomst en een koopoptie. Deze vraag kwam op, omdat een opdrachtgever zelf niet precies wist waarom hij voor het één of het ander zou kiezen. In deze blog beschrijf ik wat ik heb onderzocht en wat mijn bevindingen zijn.

Koopovereenkomst

Bij het kopen van onroerend goed wordt er een koopovereenkomst gesloten. Dit is een overeenkomst, waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven en koper zich verbindt daarvoor een koopprijs te betalen.

Koopoptieovereenkomst

Ook is er de mogelijkheid om een koopoptie overeen te komen. Dit is een onherroepelijk recht voor de houder van de koopoptie om een zaak op een later moment te kopen. Zodra deze persoon dit recht inroept, komt er direct een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand. Er vinden dus geen nadere onderhandelingen plaats, noch is instemming van de verkoper dan nog vereist. De verkoper heeft met het overeenkomen van de koopoptie al een bod van de houder van de koopoptie aanvaard en die overeengekomen prijs geldt als de houder de koopoptie inroept. Een koopoptie is overigens voor de houder niet bindend. Hij mag het recht uitoefenen, maar is niet verplicht om dit ook daadwerkelijk te doen.

Invulling koopoptie

Omdat op eerste afroep van de houder van de koopoptie er direct een koopovereenkomst tot stand komt, is het verstandig om reeds in de koopoptie af te spreken wat de overige afspraken rondom de verkoop zijn. Wanneer dergelijke afspraken niet zijn vastgelegd, dan kan er discussie ontstaan over de condities waaronder de koop is gesloten.

Je kunt de afspraken integreren in de koopoptie, maar je kunt ook een concept koopovereenkomst aan de koopoptie toevoegen.

Voordeel koopoptie?

Het voordeel voor de houder van een koopoptie is dat hij op eerste afroep de zaak kan kopen onder een vooraf overeengekomen prijs. De houder van de koopoptie heeft dus als het ware bedenktijd, waaronder hij op een later moment de beslissing kan nemen of hij koopt of niet. Deze tijd wordt vaak benut door projectontwikkelaars om bijvoorbeeld te onderzoeken of gemeentes de bereidheid hebben om een bestemmingsplan te wijzigen.

Vergoeding?

Wat vaak voorkomt is dat de verkoper een vergoeding vraagt bij het afsluiten van de koopoptie. Hij heeft immers de plicht om gedurende de koopoptie de zaak ‘beschikbaar’ te houden voor de houder van de koopoptie. Hij kan de zaak aan niemand anders verkopen. Wanneer de koopoptie uiteindelijk niet wordt gelicht, houdt de verkoper de vergoeding als een soort schadeloosstelling. Als de koopoptie wel wordt gelicht, dan wordt meestal overeengekomen dat de vergoeding als een voorschot worden beschouwd op de koopprijs en daarmee wordt verrekend.

Praktijk

In de praktijksituatie van onze opdrachtgever ging het er om de afspraak vast te leggen om op basis van exclusiviteit de ontwikkelingsmogelijkheden van een locatie te kunnen onderzoeken. Er is gekozen voor een koopoptie omdat die variant daarbij het beste paste. De opdrachtgever was nog niet zo ver dat hij zich al aan de koop wilde verbinden. Hij wilde wel een vorm van zekerheid hebben, dat als hij met de gemeente goede afspraken zou kunnen maken over de ontwikkelmogelijkheden, dat hij dan de grond zou kunnen kopen. De concept koopovereenkomst is als bijlage aan de koopoptie toegevoegd. In deze concept koopovereenkomst was nog wel een ontbindende voorwaarde opgenomen dat het bestemmingsplan onherroepelijk zou worden.

Meer weten?

Wilt u meer weten over koop(optie)overeenkomsten? Neem gerust contact met ons op.

Fenna Weijers, student-stagiaire 3e jaars rechten opleiding AVANS