In een standaard koopovereenkomst van een woning staan meestal ontbindende voorwaarden. Bijvoorbeeld een financieringsvoorbehoud, als de koper de financiering niet rond krijgt dan kan hij nog onder de koopovereenkomst uit door ontbinding van de koopovereenkomst. Vaak is vereist dat een beroep op een ontbindende voorwaarde schriftelijk moet geschieden.
Uit recente rechtspraak blijkt dat een bericht per e-mail ook voldoet aan dit schriftelijkheidsvereiste.
Schriftelijk
Partijen leggen niet altijd vast wat wordt verstaan onder “schriftelijk”. Zo ook niet in een recente zaak die aan de rechtbank Rotterdam voorlag. Verkoper had een appartement(srecht) verkocht aan koper. In de koopovereenkomst stond de volgende ontbindende voorwaarde:
“Deze overeenkomst zal, door verkoper kunnen worden ontbonden, indien hij het verkocht niet vrij van beslagen, hypotheken en inschrijvingen daarvan, aan koper zal kunnen leveren. Op vervulling van deze voorwaarde kan slechts verkoper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris”.
Punt. Er stond geen nadere invulling van “schriftelijk” in de koopovereenkomst.
De verkoper heeft vervolgens een e-mail gestuurd aan de notaris, waarin de verkoper mededeelt de koopovereenkomst te ontbinden op grond van de ontbindende voorwaarde. De notaris heeft deze e-mail doorgestuurd aan koper. Koper stelt dat zij deze e-mail niet heeft gezien.
Partijen raken met elkaar in conflict. De rechter moet vervolgens oordelen of met de e-mail de ontbindende voorwaarde rechtsgeldig is ingeroepen.
Rechtbank
De rechtbank stelt eerst vast dat in de koopovereenkomst geen nadere invulling is gegeven aan de schriftelijkheidseis. Het standpunt, van koper, dat met een e-mail niet aan de schriftelijkheidseis zou zijn voldaan, vindt geen steun in de wet of jurisprudentie, aldus de rechter.
De rechtbank acht het doorslaggevend of de mededeling de geadresseerde heeft bereikt. De rechter sluit hierbij aan op de zogenoemde ontvangsttheorie: “Een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring moet, om haar werking te hebben, die persoon hebben bereikt.”
In deze procedure stond vast dat de notaris de e-mail van de verkoper heeft ontvangen. Volgens de koopovereenkomst diende de verkoper een mededeling ook te doen aan de notaris, zodat ook aan dat vereiste is voldaan. Aldus heeft de verkoper de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden, zo oordeelt de rechtbank.
Bewijs ontvangst e-mail
In de rechtspraak wordt steeds vaker geoordeeld dat een bericht per e-mail volstaat. Bijvoorbeeld in het arbeidsrecht is geoordeeld dat een aanzegging per e-mail voldoet aan het schriftelijkheidsvereiste. In de praktijk blijkt wel vaker discussie te ontstaan over de ontvangst van een e-mail, heeft de e-mail de geadresseerde wel bereikt?
De bewijslast daartoe is vaak lastig. Een enkele ontvangstbevestiging is niet altijd voldoende. Een leesbevestiging zou mijns inziens wel moeten kunnen volstaan.
Heeft u vragen over een koopovereenkomst of ontbinding daarvan? Of wilt u laten toetsen of u voldoet aan het schriftelijkvereiste in een kwestie? Neemt u dan gerust contact op met één van mijn collega’s.
Pieter van Goor is op 30 april 2024 uit dienst gegaan. Voor huurrechtvragen kunt u terecht bij Kelly Weijdt.
