Huurbescherming, een doorn in het oog van verhuurders, een stok om mee te slaan voor huurders. Door deze spreekwoordelijke stok voelen huurders zich gesterkt in hun rechtspositie. Dat is niet altijd onterecht, maar kan er ook toe leiden dat zij hun hand overspelen. Zo ook in een zaak waarin ik de verhuurder van een bedrijfsruimte bijstond.
De casus
Deze verhuurder verhuurde een bedrijfshal en een bedrijfswoning. De huurder besloot na twee maanden ineens te stoppen met het betalen van de huur. In reactie op mijn sommatie de huurbetalingen ter hervatten en de achterstanden in te lopen deed de huurder een beroep op opschorting: ‘ik betaal pas weer zodra alle gebreken aan de woning en de bedrijfshal zijn hersteld.’
Volgens de huurder was er sprake van onder andere lekkende goten, ontbrekende plafonds, een onbruikbaar toilet en defecte deuren in de bedrijfshal. Ook zou de woning beschikken over een sloopwaardige keuken, lekkage in de kelder, vochtige ruimtes, slecht/niet sluitende ramen en deuren, stankoverlast door de riolering, slecht werkende verwarmingsketel, lekkende goten en kapot hang- en sluitwerk van de voordeur.
Ondanks dat deze gebreken de huurder er niet van weerhielden de woning en de bedrijfshal te gebruiken, meende hij dat deze gebreken een volledige opschorting van de huur rechtvaardigden. De verhuurder dacht daar anders over. De rechter gaf hem daarin gelijk.
Opschorting
Opschorting is een verweermiddel van de huurder tegen een vordering van de verhuurder tot betaling van de huurpenningen. Het leidt niet tot bevrijding van betaling van de huur, maar wel tot uitstel van verplichting van de huurder tot betaling.
Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder in beginsel gehouden om op verlangen van de huurder gebreken aan het gehuurde te verhelpen. Voldoet de verhuurder niet aan die verplichting, dan heeft de huurder op grond van artikel 6:52 lid 1 BW de bevoegdheid om de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling geheel of gedeeltelijk op te schorten, tot aan het moment dat de verhuurder de gebreken zal hebben hersteld. Daarbij geldt dat de hoogte van het bedrag waarvan betaling wordt opgeschort in overeenstemming behoort te zijn met de ernst van de gebreken en de mate waarin het huurgenot door het bestaan van de niet verholpen gebreken wordt verminderd.
Het ligt op de weg van huurder die zich op het opschortingsrecht beroept, om zijn gestelde tegenvordering en de omvang daarvan voldoende te onderbouwen. Tegen deze achtergrond zal de rechter moeten onderzoeken of de gestelde tegenvordering bestaat en of de omvang daarvan voldoende is om het beroep op een opschortingsrecht te kunnen rechtvaardigen.
Het oordeel
Terug naar de casus. De rechter komt ten aanzien van de bedrijfswoning tot het volgende oordeel:
“Nog daargelaten dat huurder de gestelde gebreken op geen enkele wijze heeft onderbouwd met stukken, hetgeen wel op zijn weg had gelegen, rechtvaardigen deze gebreken niet de volledige huuropschorting gedurende een (inmiddels) vol jaar, nu niet, althans onvoldoende is gesteld of gebleken dat huurder geen enkel huurgenot heeft.
Nu het beroep op opschorting niet slaagt, is huurder in verzuim geraakt door niet te voldoen aan zijn huurbetalingsverplichtingen. Gelet op de hoogte van de huurachterstand is de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming gerechtvaardigd, zodat deze vorderingen zullen worden toegewezen.”
Met betrekking tot de bedrijfshal komt de rechter tot een vergelijkbaar oordeel:
“Niet alleen hebben partijen in artikel 23.1 van de algemene voorwaarden de mogelijkheid van opschorting uitgesloten, maar ook rechtvaardigen de gestelde gebreken niet de volledige huuropschorting (reeds vanaf januari 2018).” Een duidelijk voorbeeld van een huurder die te snel, en wellicht onvoldoende geïnformeerd, meende een beroep op huurbescherming te kunnen doen en nu op straat komt te staan.
Tot slot
Deze casus laat zien dat opschorting voor de huurder een gevaarlijke weg is om te bewandelen. Overweegt u uw huur op te schorten of wordt u geconfronteerd met een huurder die zijn huur opschort en wilt u weten wat uw mogelijkheden zijn, neem dan contact met ons op.
