De overheid mag haar vastgoed niet meer zomaar onderhands verkopen aan de partij waar ze toevallig zaken mee zou kunnen of willen doen. Er moet een gelijk speelveld zijn, voor iedereen die mee wil dingen. Projectontwikkelaars moeten dus goed opletten om te anticiperen op risico’s of juist op kansen!
Dit is de korte samenvatting van de uitspraak van 26 november 2021 van de Hoge Raad.
Waar gaat het over?
De uitspraak gaat over de vraag of het de overheid (vaak een gemeente) vrij staat om haar grond of gebouwen, onderhands, 1 op 1 aan een gegadigde te verkopen.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de overheid bij een voornemen tot verkoop van grond, als er redelijkerwijs meer gegadigden te verwachten zijn, ruimte aan hen moet bieden om mee te dingen. De overheid moet in dat geval selectiecriteria opstellen die duidelijk maken aan welke eisen een koper moet voldoen. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
Algemene beginselen
De grondslag voor dit oordeel van de Hoge Raad is gelegen in het gelijkheidsbeginsel. Het gelijkheidsbeginsel is een ‘algemeen beginsel van behoorlijk bestuur’. Het geldt in het bestuursrecht, maar via een ‘schakelbepaling‘ ook in het privaatrecht, dus als de overheid een contract sluit met een bedrijf of een burger (zoals in dit geval een koopovereenkomst voor bouwgrond).
Openbaarheid
Om te zorgen dat er ook echt gelijke kansen zijn, moet de overheid een passende mate van openbaarheid verzekeren over de beschikbaarheid van grond, de selectieprocedure, het tijdschema en de selectiecriteria.
Uitzondering
De overheid mag hier alleen van afwijken, als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Maar ook dan moet een voornemen tot verkoop tijdig (voor de verkoop) bekend worden gemaakt (bijvoorbeeld door publicatie op dezelfde manier als bekendmakingen worden gepubliceerd). De overheid moet ook motiveren waarom ze hier geen kansen of ruimte voor mededinging ziet.
Gevolgen
Dit is voor de projectontwikkelingspraktijk een heel belangrijke uitspraak. Deze kan grote gevolgen hebben voor gebiedsontwikkeling en (bijvoorbeeld) anterieure overeenkomsten waarbij gemeentegrond betrokken is. De vraag is bijvoorbeeld of een bouwclaimovereenkomst onder de uitzondering valt.
In mijn praktijk ben ik hoofdzakelijk werkzaam voor projectontwikkelaars en beleggers. Wilt u weten welke gevolgen deze uitspraak voor uw lopende projecten heeft? Ziet u nu wél kans om ergens tussen te komen? Bel me gerust om even te sparren. Ik praat u graag bij, samen bekijken we of verdere acties nodig zijn. Beter vroeg bijsturen, dan achteraf (bijvoorbeeld door procedures) langdurig in onzekerheid zitten.
Caren Schipperus
